Alana Paterson pour le New York Times
L'itinérance et le manque de logements abordables constituent des problèmes économiquement dévastateurs pour ceux qui les subissent, ainsi que pour la société et l'économie dans leur ensemble. Je suis profondément impressionné par la compassion et la clairvoyance économique de la Nation Squamish, et par la manière dont elle intègre ses traditions à ses décisions commerciales, ce qui engendre des résultats positifs pour tous. J'espère que d'autres Premières Nations et Amérindiens communiqueront avec la Nation Squamish pour obtenir des renseignements sur ce programme. (Extrait du New York Times )
Une ville aurait peut-être trouvé la solution à la crise du logement
chroniqueur
Imaginez un terrain de 4 hectares en plein cœur de votre ville, exempt des lois qui limitent la construction de logements. Pas de zonage. Pas de procès entre voisins. Aucun examen du Département des Projets Interdits ni de son homologue, le Département de la Ralentissement.
Ça ressemble à une solution miracle, un deus ex machina, à la crise du logement qui frappe les villes nord-américaines. Pourtant, c'est bien réel, et dans un endroit des plus improbables : Vancouver, en Colombie-Britannique.
Vancouver, une charmante ville portuaire située à l'extrême sud-ouest du Canada continental, a la triste particularité d'être, à bien des égards, la zone urbaine la moins abordable d'Amérique du Nord. Plus encore que New York ou Los Angeles, c'est l'endroit qui a le plus lamentablement échoué dans la tâche fondamentale de construire suffisamment de logements.
Cet endroit est aussi le théâtre d'un projet unique en son genre. Le gouvernement canadien a rendu 4 hectares (10 acres) en plein cœur de Vancouver à la Première Nation Squamish, dont les ancêtres y vivaient. Sur ce terrain, les Squamish construisent le quartier résidentiel le plus dense du pays. Baptisé Senakw, du nom d'un village qui se dressait autrefois à peu près au même endroit, il comprendra à terme 6 000 logements répartis dans 11 tours. Les premiers locataires s'y sont installés à la fin mai.
Le Senakw, à lui seul, contribuera modestement à atténuer la crise du logement à Vancouver. La ville estime avoir besoin de 83 000 nouveaux logements d’ici 2033. Son importance dépasse toutefois le simple nombre d’unités. La présence saisissante du Senakw dans le paysage urbain de Vancouver est un pied de nez à la ville environnante et un rappel constant que ce qui nous empêche de construire, c’est… nous-mêmes.
Les villes ont largement perdu le pouvoir d'autoriser les constructions. Pour empêcher les élus d'agir contre l'intérêt public, nous les avons privés du pouvoir d'agir dans l'intérêt public. Chaque décision peut faire l'objet d'un appel, chaque plainte doit être entendue, chaque objection examinée. Nous sommes tellement attachés à l'équité qu'on a oublié l'injustice de l'inaction.
Libérés des contraintes réglementaires de Vancouver, les Squamish offrent aux habitants de la ville une part importante des logements dont ils ont cruellement besoin. D'autres villes feraient bien de s'en inspirer.
La crise du logement qui frappe les États-Unis et le Canada se déroule en deux actes.
Les villes côtières historiques comme Vancouver et New York ont imposé des restrictions strictes à la construction de logements dès les années 1960. Ces villes autorisaient encore la construction de gratte-ciel flambant neufs dans les centres-villes, masquant ainsi le fait que le reste du paysage résidentiel était resté figé dans le temps. Des millions de personnes ont alors quitté la région pour s'installer dans les villes du sud des États-Unis, comme Dallas et Atlanta.
Puis vint le deuxième acte : la construction de logements dans la Sun Belt s’est pratiquement arrêtée lors de la crise financière de 2008 et ne s’en est jamais complètement remise. En 2025, les constructeurs n’ont mis en chantier que 78 % du nombre de logements qu’ils avaient lancés en moyenne chaque année au cours de la décennie précédant la crise. Les experts en logement estiment que les États-Unis ont besoin de 2 à 5,5 millions de nouveaux logements. Le Canada fait face à un problème encore plus grand compte tenu de sa population. Les analystes estiment que le pays a besoin d'environ 3,5 millions de nouveaux logements.
Le loyer est devenu exorbitant un peu partout. Mais les endroits les moins abordables restent les vieilles villes côtières, et Vancouver connaît une crise plus grave que Los Angeles, Miami ou New York. Seule la Silicon Valley, sur le continent, présente une situation comparable.
Pour évaluer la gravité d'une crise du logement, on peut comparer le revenu médian des ménages au prix médian des logements. Ce ratio permet de mesurer le nombre d'années de travail nécessaires pour acquérir un logement, et un ratio supérieur à trois ans est généralement considéré comme préoccupant. Aux États-Unis, ce ratio était de 3,9 ans en 2024. Dans la région de New York, il était d'environ 7,4 ans. À Vancouver, il avait 11,8 ans .
En 2018, le ministre provincial des Finances décrivait Vancouver comme une ville où « des personnes âgées vivent dans leur voiture, des familles partagent des appartements d'une chambre et de jeunes travailleurs quittent notre province parce qu'ils n'y voient aucun avenir ». La situation ne s'est pas améliorée.
Les prix de l'immobilier sont élevés parce que Vancouver attire de nombreux résidents. C'est une ville magnifique, dotée d'une économie florissante, et qui attire depuis longtemps les immigrants et les investisseurs chinois. La géographie y joue également un rôle limitant en matière de construction : la ville est bordée par des montagnes au nord, l'océan à l'ouest et un autre pays au sud.
Le plus gros problème, cependant, c'est que Vancouver est une ville de maisons individuelles. Son centre-ville a une silhouette urbaine impressionnante, mais vue du ciel, la grande majorité du territoire est occupée par des maisons entourées de douves de pelouse.
« C'est un gaspillage extraordinaire de terres dans une ville où les prix et les loyers sont si élevés », a déclaré Alex Hemingway, économiste principal chez BC Policy Solutions, un groupe de réflexion progressiste de Vancouver.
Vancouver, comme la plupart des villes, a privilégié les intérêts des propriétaires au détriment de tous les autres : les travailleurs qui peinent à se loger, les personnes qui pourraient venir si les logements étaient plus abordables, les enfants des propriétaires, qui devront déménager ailleurs.
La municipalité s'efforce d'empêcher la construction d'immeubles d'appartements au lieu de maisons individuelles. Elle remplace parfois des immeubles d'appartements par des maisons. À quelques rues de Senakw, un immeuble de huit appartements est sur le point de s'effondrer. Selon le règlement d'urbanisme de la ville, il ne peut être remplacé par un nouvel immeuble de huit appartements. Un promoteur a donc proposé d'y construire trois villas.
La réserve indienne Kitsilano n° 6 n'a pas duré longtemps. En 1877, la Colombie-Britannique a autorisé les Squamish à conserver et à vivre sur environ 32 hectares de terres situées sur la rive sud de False Creek, en face de ce qui était alors la limite sud de Vancouver. En 1913, le gouvernement relogea les derniers résidents sur des terres moins fertiles au nord de la ville et incendia leurs maisons pour faire place à l'expansion de Vancouver. La réserve de Kitsilano est devenue le quartier de Kitsilano, où les maisons se vendent aujourd'hui à des millions de dollars.
Près d'un siècle plus tard, en 2002, un tribunal canadien a statué que le territoire d'origine appartenait toujours aux Squamish. Il ne s'agissait pas d'une simple reconnaissance territoriale. Les Canadiens prennent l'idée d'avoir des droits sur les Premières Nations beaucoup plus au sérieux que leurs voisins du sud. Le gouvernement a accepté de verser aux Squamish 92,5 millions de dollars canadiens (environ 66 millions de dollars américains au taux de change actuel) en compensation pour le terrain situé sous le quartier, et de leur remettre 4 hectares qui avaient été utilisés par une ancienne ligne ferroviaire du Canadien Pacifique.
La génération actuelle de Squamish, bercée par les récits de l'ancien village Senakw, avait maintenant l'occasion de reconstruire. Ils auraient pu construire des maisons unifamiliales, des tours de bureaux ou un centre commercial. Ils ont finalement choisi de bâtir une version améliorée de Vancouver.
Cette décision a été influencée par le plus jeune dirigeant de l'histoire moderne de la nation, Khelsilem, âgé de 28 ans, qui, en 2017, a mené avec succès une liste de neuf candidats, les « neuf nouveaux », à la prise de contrôle du conseil d'administration de la nation Squamish. Peintre muraliste queer ayant appris seul à parler la langue squamish et ayant ensuite œuvré pour sa renaissance, Khelsilem, qui n'utilise qu'un seul nom, était à la fois fier de ses origines squamish et parfaitement intégré à la ville située sur les terres ancestrales de la tribu. Plutôt que de considérer la densité urbaine comme un problème environnemental – comme quelque chose à limiter ou à fuir –, il la voyait comme une solution à de nombreux défis environnementaux, économiques et sociaux.
Les citadins consomment beaucoup moins d'énergie par habitant. Ils utilisent moins leur voiture ; leurs appartements nécessitent moins de chauffage. La forte concentration de population en ville offre également un terreau fertile pour le développement d'idées et la création d'entreprises. Les collaborateurs, les employés et les investisseurs sont facilement accessibles. De plus, les villes favorisent les interactions sociales. Les jeunes affluent à Vancouver pour se trouver et trouver un partenaire.
Les promoteurs qui voulaient collaborer avec les Squamish avaient initialement proposé un projet qui ressemblait beaucoup au centre-ville de Vancouver. Les édifices étaient trapus, avec d'immenses stationnements à étages. On aurait dit que les bâtisseurs de la ville ne pouvaient concevoir ce que signifierait s'affranchir des restrictions municipales. Khelsilem les a encouragés à revoir leur projet.
« Nous brisions un plafond de verre, surtout en termes d'ampleur du développement, et nous démontrions ce qui est possible lorsqu'on n'est pas contraint par le processus d'aménagement du territoire », a-t-il déclaré.
Le résultat est un projet comprenant plus de 6 000 logements répartis dans des tours de 58 étages, et seulement quelques centaines de places de parking. Les trois premières tours ont redessiné la silhouette de la ville au sud du centre-ville, leurs profils rappelant les montagnes qui s'élèvent au nord. Certains gratte-ciel prévus sont conçus pour rappeler de longues maisons érigées ; d'autres arborent des façades décoratives rappelant les saumons des rivières. Une fois terminé, le projet sera également neutre en carbone grâce à un nouveau système de récupération de la chaleur des égouts de la ville, qui passent sous les bâtiments.
Les façades rougeâtres et texturées des bâtiments sont visibles depuis une grande partie de la ville. C'est une critique de Vancouver telle qu'elle existe, et une vision de ce qu'elle pourrait devenir. Khelsilem la qualifie de manifeste.
« Notre société fait face à des défis et nous avons une vision de la solution », a-t-il déclaré. « Nous croyons que la construction de logements, la neutralité carbone, un développement où la voiture est moins présente, et la création d'un sentiment d'appartenance et de communauté font partie de la solution. C'est notre façon d'affirmer au monde qu'on veut contribuer à la solution. »
La plupart des villes nord-américaines pourraient utiliser un Senakw. Ou plusieurs Senakw.
Le contraste entre les tours modernes et imposantes et les maisons individuelles du quartier voisin de Kits Point illustre parfaitement l'ampleur du fossé qui s'est creusé entre le tissu urbain actuel de nos quartiers et les villes qui émergeraient sur ces mêmes terrains si ces maisons – et ces réglementations – ne faisaient pas obstacle.
Senakw « correspond exactement à ce que le marché demande », a déclaré Thomas Davidoff, professeur de finance immobilière à l'Université de la Colombie-Britannique et partisan du projet.
Les résidents des quartiers voisins, un peu plus raisonnables, ont formulé des objections plus traditionnelles. Ils estimaient que Senakw était trop haut et trop dense. Ils ont adressé des lettres de protestation à la reine Élisabeth II. (Au Canada, les plaintes concernant les terres fédérales sont toujours adressées au souverain britannique.) Ils ont intenté un procès pour empêcher la ville de signer une entente de prestation de services. En vain. Le statut juridique particulier de Senakw a protégé le projet.
Pour les autres villes, la leçon à retenir n'est pas que les promoteurs devraient avoir carte blanche pour construire des gratte-ciel. Senakw est assujettie aux lois de la nation Squamish. Lors de la conception du projet, les dirigeants de la nation ont tenu compte de la plupart des mêmes préoccupations que Vancouver considère lors de l'octroi des permis de construire. Les plans définitifs ont été approuvés à une large majorité lors d'un référendum national tenu en décembre 2019.
La plus grande différence, c'est que les Squamish n'ont pas écouté leurs voisins.
Les dirigeants du pays reconnaissent ouvertement que l'argent était leur principale motivation. Ce projet offrait au pays l'occasion de participer au secteur phare de Vancouver : le développement immobilier. C'est précisément comme ça que l'économie est censée fonctionner. Pour paraphraser Adam Smith, ce n'est pas de la bienveillance des promoteurs immobiliers qu'on attend nos logements, mais de leur souci de leurs propres intérêts. Les Squamish vont s'enrichir considérablement, et Vancouver va bénéficier de nombreux nouveaux logements.
Les trois premiers immeubles, maintenant terminés, comprennent 1 408 appartements locatifs. Quelques centaines de logements sont subventionnés pour les familles à faible revenu, dont 63 sont réservés aux membres de la nation Squamish. Les appartements au prix du marché contribueront également à rendre la ville plus abordable en allégeant la pression sur le parc de logements existant.
On observe des signes encourageants indiquant que la ville tire des leçons de cette expérience. Vancouver a pris des mesures pour réduire ses exigences en matière de stationnement et autoriser des bâtiments plus grands dans certains quartiers.
« Les règlements d’urbanisme restrictives éloignent de plus en plus les gens des quartiers qu’ils aiment », a déclaré Christine Boyle, ancienne conseillère municipale de Vancouver et actuelle ministre du Logement de la Colombie-Britannique. « Senakw est un exemple concret de la volonté de Vancouver de faire les choses différemment. »
Alana Paterson pour le New York Times
Bien sûr, ces nouvelles tours ne sont pas à Vancouver. Elles ont été construites sur un terrain situé à l'extérieur de Vancouver, pour des gens qui n'ont pas pu y vivre. Mais à moins de cinq kilomètres de Senakwon se trouve une parcelle de 36 hectares appelée les Terres de Jericho. Ce terrain appartient à la Première Nation Squamish, en partenariat avec deux autres Premières Nations de la région de Vancouver. Ils prévoient d'y construire plus de 13 000 logements, ainsi que des bureaux et une école primaire.
Les terres de Jéricho font toujours partie de la ville et sont donc toujours soumises à ses lois. Cette fois-ci, les Squamish doivent demander la permission de construire. Vancouver a-t-elle finalement appris à dire oui ?
Binyamin Appelbaum est le rédacteur en chef principal des rubriques économie et affaires du comité de rédaction du New York Times . Il est basé à Washington.
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