Alana Paterson para The New York Times
La falta de vivienda y la escasez de viviendas asequibles son problemas económicamente devastadores tanto para quienes los padecen como para la sociedad y la economía en su conjunto. Me impresiona profundamente la compasión y la visión económica de la Nación Squamish y cómo están incorporando sus tradiciones en sus decisiones empresariales, lo que resulta en beneficios para todos los involucrados. Espero que otras Primeras Naciones y pueblos indígenas se pongan en contacto con la Nación Squamish para obtener información sobre este programa. Esto es del New York Times ...
Una ciudad podría haber resuelto la crisis de la vivienda.
Columnista de opinión
Imagínese que diez acres de terreno en el centro de su ciudad no estuvieran sujetos a las leyes que limitan la construcción de viviendas. Sin zonificación. Sin demandas vecinales. Sin revisiones del Departamento de "No puedes construir eso" ni de su agencia hermana, el Departamento de "Despacio".
Suena a una solución milagrosa, un deus ex machina, para la crisis de vivienda que azota a las ciudades norteamericanas. Pero está ocurriendo ahora mismo, y en uno de los lugares más insospechados: Vancouver, Columbia Británica.
Vancouver, una encantadora ciudad portuaria en el extremo suroeste de Canadá continental, tiene la dudosa distinción de ser, según muchos indicadores, la zona urbana menos asequible de Norteamérica. Más que Nueva York o Los Ángeles, es el lugar que ha fracasado de forma más estrepitosa en la tarea básica de construir suficientes viviendas.
También alberga un proyecto singular. El gobierno canadiense devolvió 4 hectáreas en el centro de Vancouver a los Squamish, la Primera Nación cuyos ancestros habitaron la zona. En esos terrenos, los Squamish están construyendo el barrio residencial de mayor densidad del país. Se llama Senakw, en honor a un pueblo que antiguamente se ubicaba aproximadamente en el mismo lugar, y eventualmente contará con 6000 viviendas distribuidas en 11 torres. Los primeros inquilinos se mudaron a finales de mayo.
El proyecto Senakw, por sí solo, contribuirá modestamente a paliar la crisis de vivienda de Vancouver. La ciudad estima que necesita 83.000 viviendas nuevas para 2033. Sin embargo, su importancia va más allá del número de unidades. La imponente presencia de Senakw en el horizonte de Vancouver es un desafío para la ciudad circundante y un recordatorio constante de que lo que nos impide construir somos nosotros mismos.
Las ciudades han perdido en gran medida la potestad de aprobar proyectos de construcción. Para evitar que los funcionarios actúen en contra del interés público, les hemos arrebatado la facultad de actuar en su favor. Toda decisión puede apelarse, toda queja debe ser escuchada y toda objeción debe ser sopesada. Estamos tan comprometidos con la justicia que hemos perdido de vista la injusticia de la inacción.
Liberados de las normas de Vancouver, los Squamish están proporcionando a los residentes de la ciudad una parte importante de las viviendas que tanto necesitan. Otras ciudades deberían tomar nota.
La crisis de la vivienda que azota a Estados Unidos y Canadá es una historia en dos actos.
Las ciudades costeras más antiguas, como Vancouver y Nueva York, impusieron estrictas limitaciones a la construcción de viviendas a partir de la década de 1960. Aun así, permitieron la construcción de rascacielos modernos y relucientes en las zonas céntricas, lo que ocultó el hecho de que el resto del paisaje residencial se había quedado estancado en el tiempo. Millones de personas emigraron a ciudades del Cinturón del Sol como Dallas y Atlanta.
Luego viene el segundo acto: la construcción de viviendas en el Cinturón del Sol prácticamente se paralizó durante la crisis financiera de 2008 y nunca se recuperó por completo. En 2025, los constructores iniciaron apenas el 78 % de las viviendas que habían comenzado en un año promedio durante la década anterior a la crisis. Los expertos en vivienda estiman que Estados Unidos necesita entre dos y cinco millones de viviendas nuevas. Canadá tiene un problema aún mayor en relación con su población. Los analistas estiman que el país necesita unos tres millones y medio de viviendas nuevas.
El alquiler es ahora excesivamente caro en casi todas partes. Pero los lugares menos asequibles siguen siendo esas antiguas ciudades costeras, y Vancouver tiene una crisis mayor que Los Ángeles, Miami o Nueva York. El único lugar del continente que se le compara es Silicon Valley.
Una forma de evaluar la gravedad de una crisis de vivienda es comparar el ingreso familiar medio con el precio medio de la vivienda. Este último mide cuántos años de trabajo se necesitan para comprar una casa, y cualquier cifra superior a tres años se considera generalmente preocupante. En Estados Unidos, en 2024, la cifra era de 3,9 años. En el área metropolitana de Nueva York, era de aproximadamente 7,4 años. En Vancouver, era de 11,8 años .
En 2018, el ministro de finanzas provincial describió Vancouver como una ciudad de "personas mayores que viven en sus coches, familias que comparten apartamentos de una habitación y jóvenes trabajadores que abandonan nuestra provincia porque no ven futuro aquí". La situación no ha mejorado.
Los precios de la vivienda son altos porque mucha gente quiere vivir en Vancouver. Es una ciudad hermosa con una economía sólida y, desde hace mucho tiempo, un destino para inmigrantes e inversores chinos. La geografía también limita la construcción. Hay montañas al norte, un océano al oeste y otro país al sur.
El mayor problema, sin embargo, es que Vancouver es una ciudad de casas unifamiliares. Tiene un imponente horizonte en el centro, pero, visto desde el aire, la gran mayoría del terreno está ocupada por casas con fosos de césped.
“Es un uso indebido extraordinario del suelo en una ciudad donde los precios y los alquileres son tan altos”, dijo Alex Hemingway, economista sénior de BC Policy Solutions, un centro de estudios progresista de Vancouver.
Vancouver, como la mayoría de las ciudades, priorizó los intereses de los propietarios de viviendas a expensas de todos los demás: los trabajadores que luchan por pagar una vivienda, las personas que podrían venir si la vivienda fuera más asequible, los hijos de los propietarios, que tendrán que mudarse a otro lugar.
Se esfuerza por evitar que se reemplacen las casas por edificios de apartamentos. A veces, incluso se reemplazan edificios de apartamentos por casas. Hay un edificio de apartamentos de ocho unidades a pocas cuadras de Senakw que está a punto de derrumbarse. Sin embargo, según las leyes de uso del suelo de la ciudad, no se puede reemplazar por un nuevo edificio de ocho unidades. Un promotor ha propuesto construir tres mansiones en su lugar.
La Reserva Indígena Kitsilano n.° 6 no duró mucho. En 1877, la Columbia Británica les comunicó a los squamish que podían conservar y vivir en aproximadamente 80 acres de tierra en la orilla sur de False Creek, frente a lo que entonces era el límite sur de Vancouver. En 1913, el gobierno reubicó a los residentes restantes en tierras menos valiosas al norte de la ciudad y quemó sus casas para dar paso a la expansión de Vancouver. La reserva de Kitsilano se convirtió en el barrio de Kitsilano, donde ahora las casas se venden por millones de dólares.
Casi un siglo después, en 2002, un tribunal canadiense dictaminó que la tierra original seguía perteneciendo a los Squamish. Esto no fue solo un reconocimiento de tierras. Los canadienses se toman mucho más en serio la idea de que se les debe algo a las Primeras Naciones que sus vecinos del sur. El gobierno acordó pagar a los Squamish 92,5 millones de dólares canadienses (unos 66 millones de dólares estadounidenses al tipo de cambio actual) como compensación por el terreno sobre el que se asienta el barrio, y devolverles 10 acres que habían sido utilizados por una antigua línea del Ferrocarril del Pacífico Canadiense.
La generación actual de Squamish, criada con las historias del antiguo pueblo Senakw, tenía ahora la oportunidad de reconstruir. Podrían haber construido casas unifamiliares, torres de oficinas o un centro comercial. Finalmente, decidieron construir una versión mejorada de Vancouver.
La decisión fue impulsada por el líder más joven en la historia moderna de la nación, Khelsilem, de 28 años, quien en 2017 encabezó una lista electoral de nueve candidatos, los "nuevos nueve", en un intento exitoso por tomar el control del consejo de gobierno de la nación Squamish. Pintor muralista queer que aprendió por su cuenta el idioma Squamish y luego lideró un esfuerzo para revivir su uso, Khelsilem, quien usa un solo nombre, se sentía orgulloso de ser Squamish y también muy a gusto en la ciudad que se asienta sobre las tierras ancestrales de la tribu. En lugar de ver la densidad urbana como un problema ambiental —algo que limitar o de lo que escapar—, la veía como una solución para una amplia gama de desafíos ambientales, económicos y sociales.
Las personas que viven en las ciudades consumen mucha menos energía per cápita. Conducen menos; sus apartamentos requieren menos calefacción. Las concentraciones urbanas de personas también son un terreno fértil para que las ideas se conviertan en negocios. Colaboradores, trabajadores e inversores están fácilmente disponibles. Y las ciudades facilitan las interacciones sociales. Los jóvenes acuden en masa a Vancouver para encontrarse a sí mismos y a sus parejas.
Los promotores inmobiliarios que buscaban colaborar con la comunidad Squamish propusieron inicialmente un proyecto muy similar al del centro de Vancouver. Los edificios eran bajos, con enormes aparcamientos. Era como si los constructores de la ciudad no pudieran imaginar lo que significaría estar libres de las restricciones municipales. Khelsilem les instó a intentarlo de nuevo.
“Estábamos rompiendo barreras, especialmente en lo que respecta a la magnitud del proyecto, y demostrando lo que es posible cuando no se está limitado por el proceso de uso del suelo”, afirmó.
El resultado fue un proyecto con más de 6000 viviendas en torres de hasta 58 pisos, y apenas unos cientos de plazas de aparcamiento. Las tres primeras torres han creado un nuevo perfil urbano al sur del centro de la ciudad, con siluetas que evocan las montañas que se elevan al norte. Algunos de los rascacielos proyectados están diseñados para evocar casas alargadas colocadas verticalmente; otros presentan fachadas decorativas que recuerdan al salmón en los ríos. El proyecto también será neutro en carbono una vez finalizado, gracias a un nuevo sistema que recuperará el calor de las tuberías de alcantarillado de la ciudad, que discurren bajo los edificios.
Las fachadas rojizas y texturizadas de los edificios son visibles desde gran parte de la ciudad. Se trata de una crítica a Vancouver tal como existe y una visión de lo que podría ser. Khelsilem lo denomina un manifiesto.
“Nuestra sociedad se enfrenta a ciertos desafíos y tenemos una propuesta para la solución”, afirmó. “Creemos que construir viviendas es parte de la solución. Creemos que lograr cero emisiones netas es parte de la solución. Creemos que un desarrollo urbano con bajo uso de automóviles es parte de la solución. Creemos que crear un sentido de pertenencia y comunidad es parte de la solución. Es nuestra manera de decirle al mundo que queremos ser parte de la solución”.
La mayoría de las ciudades norteamericanas podrían beneficiarse de un Senakw. O de varios Senakw.
El contraste entre las llamativas torres nuevas y las casas unifamiliares en el barrio adyacente de Kits Point ofrece una lección práctica sobre la enorme brecha que se ha creado entre el tejido urbano existente de nuestros barrios y las ciudades que surgirían en ese mismo terreno si esas casas —y las normas— no se interpusieran en el camino.
Senakw "es literalmente lo que el mercado demanda", afirmó Thomas Davidoff, profesor de finanzas inmobiliarias en la Universidad de Columbia Británica y partidario del proyecto.
Los residentes de los barrios colindantes, con una visión algo más sensata, expresaron las objeciones más tradicionales. Alegaron que Senakw era demasiado alto y denso. Enviaron cartas de protesta a la reina Isabel II (en Canadá, las quejas sobre terrenos federales todavía se dirigen al soberano británico). Presentaron una demanda para impedir que la ciudad firmara un acuerdo para la prestación de servicios. Nada de esto funcionó. El estatus legal especial de Senakw protegió el proyecto.
La lección para otras ciudades no es que los promotores inmobiliarios deban tener vía libre para construir rascacielos. Senakw se rige por las leyes de Squamish. Al diseñar el proyecto, los líderes del país sopesaron la mayoría de las mismas preocupaciones que Vancouver considera al otorgar permisos de construcción. Los planes finales fueron aprobados por amplio margen en un referéndum nacional celebrado en diciembre de 2019.
La mayor diferencia es que los Squamish no escucharon a los vecinos.
Los líderes del país reconocen abiertamente que el dinero fue su principal motivación. El proyecto representaba una oportunidad para que la nación participara en la industria más importante de Vancouver: el desarrollo inmobiliario. Así es precisamente como se supone que funciona la economía. Parafraseando a Adam Smith, no esperamos nuestra vivienda de la benevolencia de los promotores inmobiliarios, sino de su propio interés. Los Squamish van a ganar mucho dinero y Vancouver va a tener muchas viviendas nuevas.
Los tres primeros edificios, ya terminados, albergan 1.408 apartamentos de alquiler. Unos cientos de unidades están subvencionadas para familias de bajos ingresos, incluyendo 63 reservadas específicamente para miembros de la Nación Squamish. Los apartamentos a precio de mercado también contribuirán a que la ciudad sea más asequible al aliviar la presión sobre la oferta de vivienda existente.
Hay indicios preliminares de que la ciudad está aprendiendo la lección. Vancouver ha tomado medidas para reducir sus requisitos de estacionamiento y permitir edificios más grandes en algunas zonas.
“Las restricciones urbanísticas han alejado cada vez más a la gente de las comunidades que aman”, declaró Christine Boyle, exconcejala de Vancouver y actual ministra de Vivienda de la Columbia Británica. “Senakw es una clara muestra de que Vancouver está haciendo las cosas de manera diferente”.
Alana Paterson para The New York Times
Por supuesto, las nuevas torres no están en Vancouver. Se construyeron en terrenos fuera de Vancouver para personas que no han podido vivir allí. A menos de cinco kilómetros de Senakw se encuentra una parcela de 36 hectáreas llamada Tierras de Jericó. El terreno pertenece a la tribu Squamish en colaboración con otras dos Primeras Naciones de la zona de Vancouver, y tienen previsto construir más de 13 000 viviendas, además de oficinas y una escuela primaria.
Las tierras de Jericó siguen siendo parte de la ciudad y están sujetas a sus leyes. Esta vez, los Squamish deben pedir permiso para construir. ¿Acaso Vancouver ha aprendido a decir que sí?
Binyamin Appelbaum es el principal redactor de temas de economía y negocios para el consejo editorial de The Times . Reside en Washington.
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